Jurisprudencia: Arrendamientos Urbanos
Obras: Sentencia Audiencia Provincial Madrid, 12 julio 2011:Ponente IImo. Sr. D. Ramón Belo Gonzalez en su Fundamentación Segunda y Tercera:
- Segundo.- El día 1 de abril de 1982 se suscribe un contrato de arrendamiento urbano de local de negocio (bajo de la casa número NUM000 de la CALLE000 de Madrid) por tiempo de 3 años. Habiendo subsistido la relación arrendaticia en situación de prórroga legal o forzosa.Se pacta, en la cláusula segunda del contrato, que: "El arrendatario no podrá realizar obra o variación alguna en el local de referencia sin tener autorización por escrito del arrendador y presentar los planos".El día 7 de junio de 2007, los arrendadores (Dª Martina y don Anselmo) presentan demandada, contra el arrendatario (don Luis Angel), en la que instan la resolución de la relación arrendaticia por obras inconsentidas (causa 7ª del artículo 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 : "Cuando el arrendatario lleve a cabo, sin el consentimiento del arrendador, obras que modifiquen la configuración del local de negocio o que debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción"; que es de aplicación al presente caso por la remisión contenida en la letra A apartado 1 de la disposición transitoria tercera de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.La sentencia dictada en la primera instancia estima la demanda con imposición de costas al demandado.Apela la parte demandada.La obra consistió en hacer un hueco en la fachada, en concreto, en la parte de la fachada que es el vano, es decir la parte del muro o fábrica en que no hay sustentáculo o apoyo para el techo o bóveda, siendo su dimensión de 46 x 60 centímetros.Tercero.- En la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , que es la de aplicación al presente caso, las únicas y exclusivas causas resolutorias del contrato de arrendamiento, a instancia del arrendador, son las recogidas en su artículo 114 y en los términos en las que las mismas están redactadas en el texto legal. De tal manera que si, una obra realizada por el arrendatario en el local arrendado, no tuviera cabida en la causa 7ª del artículo 114, la acción resolutoria ejercitada por el arrendador tendría que ser desestimada, resultando, al respecto, irrelevante e intrascendente lo que se hubiere pactado en el contrato respecto de las obras a ejecutar por el arrendatario en el local arrendado, pues, lo pactado, no podría nunca conducir a la estimación de la acción resolutoria en ausencia de la concurrencia de los requisitos establecidos en la causa 7ª del artículo 114 (en este sentido una constante, reiterada y contumaz doctrina jurisprudencial de la que son fiel exponent6e la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 30 de enero de 1.991 y 29 de octubre de 1.962).En consecuencia prescindimos de lo pactado en la cláusula segunda del contrato, pues, en su incumplimiento, no puede fundarse la acción resolutoria. “Resolucion contrato por no uso por arrendatario: Sentencia Audiencia Provincial Lugo, 12 julio 2011, Ponente IImo. Sr. D. José Rafael Pedrosa López en su Fundamentación Primera:“Primero.-.- Los argumentos vertidos por el apelante no pueden ser acogidos. La prueba practicada es contundente y demostrativa del no uso de la vivienda, así en el informe del detective privado obrante en autos, en sus conclusiones finales, y tras un seguimiento exhaustivo de las actividades del demandado durante varios días alternos del mes de diciembre se señala que el demandado reside en una vivienda familiar sita en San Juan de Pena (Lugo) donde duerme todos los días, llegando y saliendo de la misma y, por el contrario, la vivienda sita en Baralla, objeto del procedimiento, no es ocupada por el demandado, nunca duerme en el lugar y en todo el edificio no se mueven ni las persianas del inmueble.Por tanto ni habita la vivienda durmiendo en ella ni realiza actividades en la misma que hagan pensar que es un hogar familiar o morada habitual, es decir, que la vivienda sirva para la finalidad para la que fue alquilada. La referencia a que convive en la misma con su pretendida pareja sentimental no pasa de ser una elucubración sin fehaciente respaldo probatorio sin que por otra parte compareciera en juicio. Los recibos de luz no acreditan sino un ínfimo consumo y tampoco son acreditativos de que la vivienda se hiciera un consumo de servicios que permitiera acreditar tal residencia. No trae la parte demandada ningún testigo que acredite su pretensión, ni ningún recibo de otro tipo de servicios que avalen tal residencia y que pudiera contrarrestar la prueba aportada por el demandante y, finalmente por lo que se refiere a la alegación subsidiaria relativa al artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos no se ha probado que la llamada compañera sentimental residiera tampoco en la vivienda controvertida y ni siquiera fue traída a juicio por la parte demandada en apoyo de sus tesis, por todo lo cual siendo una cuestión de valoración de prueba y no resultado que en la valoración probatoria efectuada en la instancia se haya incurrido en un error manifiesto y grave, único caso en que tal valoración podría ser rechazada, se está en el caso de desestimar el recurso formulado y confirmar la resolución recurrida por sus propios y acertados fundamentos.”
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